回遷房

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更新時間: 2013-12-12

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回遷房就是發展商徵收土地時,賠給回遷民的房子;商品房就是由發展 商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房,一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。回遷房,商品房都出房產證了,那交易都一樣。沒出房產證的,回遷民手持的是合同,就有一定的風險。回遷房都比商品房要便宜,敢於承擔風險,那就買回遷房比較划算。

回遷房 -標準
回遷房回遷房
在計劃經濟條件下提出的住房標準,兩居為56平方米,三居為80平方米等,但是隨著經濟的發展,這些規定早已不適應市場的發展,所以這個標準已不再執行。對於危改回遷房屋,按照原住房面積標準進行安置。如果回遷房的建築面積與原建築面積相同的,按照當年房改成本價,扣除工齡、調節因素、教師優惠等因素計算。回遷房的建築面積超過原建築面積,但未超過人均15平方米的,超出部分按照房改成本價計算,不再扣除工齡等因素。回遷房的建築面積超出人均15平方米的,超出部分按照當地經濟適用住房的價格購買。對於人均面積不足5平方米的住房困難戶,按照人均建築面積5平方米標準進行安置。
回遷房 -購買手續
回遷房回遷房
1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同並結算房款;
2、按合同規定交房款並取回發票;
3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續;
4、視房屋面積大小減免或全免契稅;
5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。
回遷房 -與商品房的區別
回遷房回遷房信息
回遷房的概念源於拆遷,這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中,採取貨幣補償的方式,拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別,都是花錢買房,購房者的身份是相同的。採取的是回遷的方式補償,拆遷房不是商品房,不能當作商品房出售,二者之間存在一些區別:

1、在房價款方面,商品房與拆遷房有區別,商品房可立即上市,且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠,不含土地轉讓金,價格相對低廉且有小產權之說,故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的,補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格,並按照經濟適用住房政策管理。

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2、商品房和回遷房買賣雙方的關係不同,商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》,房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議,在協議中進行約定。

另外,拆遷的是商品房,回拆房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房,或者是經濟適用房,回拆房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房,回遷房的所佔土地性質,一般是劃撥所得,沒有交土地出讓金,正式辦理過戶手續時,需交土地出讓金。

回遷房 -注意事項
回遷房回遷房
回遷房,在二手市場上市的回遷房約佔整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況:一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。

作為第一種情況,即業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的,因為在二手交易的過程中,《房產證》是房管局認可,並受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名,這對購買者來說是十分有保障的,不必有其他的擔心。

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然而另一種情況,即業主手中只有發展商的回遷協議的,這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的,在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議,此協議並沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時,只能是在公證處做公證交易,待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。

許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金,甚至先收80%~90%的樓款,作為客人購買該套房子的保證,餘數則在真正過戶交易后再付清,而由於業主也不能保證什麼時候一定能夠真正過戶,這對購買者來說具有一定的交易風險。

部分的回遷房存在尚未有《房產證》的問題,或者當取得真正的《房產證》時,可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢,這種種的因素,都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此,當你需要購買回遷房的時候,一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節,並盡量去一些有信譽的大型中介公司諮詢,儘可能避免不必要的損失。

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回遷房 -實用驗房技巧
回遷房回遷房
建議收房日期:一般房產商通知業主交房時間會比較早,建議大家不要在第一、第二天去收房,因為在那兩天,同時來收房的人會很多,而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子,最好是第三天或第四天比較好,需要帶的工具:

(1)1隻塑料洗臉盆--用於驗收下水管道;

(2)1隻小榔頭--用於驗收房子牆體與地面是否空鼓;

(3)1隻塞尺--用於測裂縫的寬度;

(4)1隻5米捲尺--用於測量房子的凈高;

(5)1隻萬用表---用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通;

(6)1隻計算器---用於計算數據;

(7)1隻水筆--用於簽字;

(8)1把掃帚--用於打掃室內衛生;

(9)1隻小凳子和一些報紙、塑料帶,包裝繩--用於時間長,可休息一下及預先封閉下水管道。

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正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。

過程

回遷房回遷房
1)去物業部門查看資料部分,分別有以下幾份資料需要查驗:

A、房屋的《住宅質量保證書》--可帶走

B、《住宅使用說明書》--可帶走

C、《竣工驗收備案表》

D、面積實測表

E、管線分佈竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走

房產商準備充分的話,10分鐘即可查看完資料。

(2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。

確認售樓合同附圖與現實是否一致,結構是否和原設計圖相同,房屋面積是否經過房地產部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之間的誤差為多少,一般為3%,3%之內不考慮,超出部分進行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變,時間為30--40分鐘)

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驗收房子

回遷房驗收后的回遷房
看完那些資料后,基本就可以去驗收房子了,凱文顧問提示:暫且先不要交付一些物業費用及相關費用,此時物業會催促你來交付,可同他們交流,驗收好后,再交付費用.從物業處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電錶(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子里了。

(1)詳細檢查房屋質量,包括門窗、陽台等部位有無開裂現象;(陽台裂縫危險大)

【提示】:由於新房子空關時間較長,在門窗軌道里會有一些灰塵和建築垃圾,所以切不可很衝動,用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,仔細查看一下,用掃帚清楚后就可以看了。

(2)檢查牆體平整度、是否滲水、是否有裂縫

【提示】:特別是查看一些牆體是否有水跡,特別是一些山牆、廚房衛生頂面、外牆等地方,如有的話,務必儘快查明原因。

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(3)仔細檢查地面,仔細檢查地面有無空殼開裂情況。

【提示】:如有空鼓,一定要責成陪同物業人員儘快修復,否則在裝修中會很容易打穿樓板,妨礙鄰里關係。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

(4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵,儘可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二、來試試排水速度。(新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

【提示】:關閉分閘,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

(5)驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水處灌水,分別是台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽台地漏等,基本是每個下水口應灌入兩盆水左右,應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

回遷房回遷房
【提示】:做好這些后,確認沒問題,要儘快將這些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實,而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

(6)驗收地面下水情況。在廁衛放水,淺淺就行了(約高2cm)。然後約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。

【提示】:在全部用完水后,應再打開水表,看清楚水表數字,記錄下來,同時要記錄電錶數字。

(7)核對買賣合同上註明的設施核對買賣合同上註明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符;

【提示】:通常在這方面,應該沒什麼大問題,但是確實要仔細核實。

(8)測量一下樓宇的層高,用5米捲尺即可,採樣數據來源地點與具體數據,最好把水表、電錶數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上,同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。

最後好了,檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;若有問題,需要同物業人員確定解決方案和解決日期,看解決結果是影響收房,若影響,需要進行交涉了。

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