個人住房組合貸款

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更新時間: 2013-12-12

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個人住房組合貸款是指,符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的,在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款,及借款人以所購本市城鎮自住住房(或其他銀行認可的擔保方式)作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。

(圖)個人住房組合貸款個人住房組合貸款
個人住房組合貸款是指,符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的,在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款,及借款人以所購本市城鎮自住住房(或其他銀行認可的擔保方式)作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。隨著住房體制改革的深入,個人購房向銀行貸款的意識也在不斷增強。住房公積金貸款和商業性貸款組成的組合性個人住房擔保貸款,已成為構築良好的住房金融體系和中國實施政策性與商業性並重的住房金融發展的需要。
個人住房組合貸款 -對象條件
凡具有完全民事行為能力的當地居民,在購買銀行「指定的商品房」時,均可向我行申請組合貸款。「指定的商品房」是指特定的發展商與銀行簽訂的《提供商品房組合貸款協議》中所限定的商品房。購房借款人應具備下列條件:

(1)具有當地城鎮常住戶口或有效居留身份(如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等);

(2)具有穩定的職業和收入,有償還貸款本息的能力;

(3)具有購買住房的合同或有關證明文件;

(4)有住房資金管理中心認可的資產作為抵押或質押;或借款人不能足額提供抵押(質押)時,有貸款人認可並符合規定條件,具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人;

(5)符合住房資金管理中心規定的其他條件。
個人住房組合貸款 -貸款辦理
(圖)辦理流程圖辦理流程圖
(1)借款人到住房資金管理(分)中心填寫《借款申請表》並提供相關資料;

(2)住房資金管理(分)中心對借款人進行初審,包括核驗借款申請表、核定貸款額度和期限、確定貸款擔保方式等;

(3)公積金貸款額度不夠;

(4)受託銀行對借款人進行調查,內容包括:購房行為是否合法;抵押物或質押物是否符合要求;收入情況,是否具有償還貸款本息的能力;有保證人的,保證人是否具有保證資格等;

(5)一、經受託銀行調查合格,受託行出具調查意見書遞交住房資金管理(分)中心,由住房資金管理(分)中心審批。

一、受託行經辦機構調查,提供個人住房組合貸款,由經辦行主管機構審批;

(6)一、審批通過,住房資金管理(分)中心簽發委託貸款通知單。

二、經辦行主管機構審批通過;

(7)受託銀行接到通知單后,與借款人簽訂借款合同,辦理抵押、質押或擔保手續,簽訂委託轉賬付款授權書,開立個人貸款專用賬戶;

(8)借款合同生效,住房資金管理(分)中心將資金划入委託貸款基金,再由受託行將委託資金與銀行個人貸款資金一併划入開發商賬戶;

(9)借款人按照規定的方式按時歸還公積金貸款借款和銀行個人貸款;

(10)借款人還清貸款本息,解除抵押擔保,收回有關證件。
個人住房組合貸款 -計算
1.一手房總貸款額度不得超過房價總價的80%

2.二手房總貸款額度不得超過房價總價的70%

3.額度計算按住房公積金個人購房貸款和個人住房商業性貸款分別計算。
個人住房組合貸款 -比例期限
(圖)申請流程申請流程
個人住房組合貸款中公積金個人住房貸款和商業性個人住房貸款的合計貸款額不超過借款人所購房房價的80%。

個人住房組合貸款中公積金個人住房貸款和商業性個人住房貸款的期限必須一致,最長期限均為20年。

公積金個人住房貸款和商業性個人住房貸款的額度及比例

個人住房組合貸款中公積金個人住房貸款的最高限額10萬元,超過部分由銀行提供商業性個人住房貸款,商業銀行的貸款起點為2萬元。

住房貸款額按購房總價的70%計算,在10萬元以內的全部使用住房公積金貸款,體現支持中低收入職工貸款購房。
個人住房組合貸款 -合同簽訂
個人住房組合貸款的借款申請人持住房公積金管理中心的貸款委託書,與委託辦理住房公積金貸款的商業銀行分別簽訂住房公積金和商業性個人住房貸款的貸款合同。

抵押管理
借款人個人住房組合貸款的抵押登記手續由委託辦理住房公積金貸款的商業銀行負責辦理,《他項權證》的抵押金額為組合貸款的總額,《他項權證》由銀行保管。
個人住房組合貸款 -貸款管理
個人住房組合貸款由住房公積金管理中心和委託銀行共同管理,雙方按組合貸款的比例承擔風險和享有權益;

借款人在銀行開設一個用於還貸的存款賬戶,每月20日前存足當月的應還款數額,由銀行分別扣還住房公積金貸款和商業性貸款的本息;

貸款出現逾期(未按約定時間還款)時,由雙方共同催收;

借款人申請提前還貸款的,應按申請當月公積金貸款和商業性個人住房貸款的餘額比例分別提前還款。不得單獨提前歸還公積金貸款和商業性個人住房貸款;

借款人不履行還款義務時,由銀行依法處置抵押物,雙方按貸款比例受償和承擔費用。
個人住房組合貸款 -貸款風險
組合貸款出現風險時,貸款銀行處置抵押物或質物,或向保證人求償所得款項應首先用於清償《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委託貸款借款合同》項下貸款本息,然後再償還《中國建設銀行個人住房貸款借款合同》項下貸款的本息。
個人住房組合貸款 -中國狀況
隨著住房體制改革的深入,個人購房向銀行貸款的意識也在不斷增強。住房公積金貸款和商業性貸款組成的組合性個人住房擔保貸款,已成為構築良好的住房金融體系和中國實施政策性與商業性並重的住房金融發展的需要。這也為普通百姓買房創造了條件,受到了眾多個人購房者,尤其是工薪階層的歡迎。因為組合貸款中的住房公積金貸款作為政策性貸款,它的利率在各類個人住房貸款中最低,從而它可以減輕購房職工還本付息的一定負擔,其中尤以5年以上的長期貸款優勢則更明顯。以6年期為例:公積金貸款年利率為4.59%,月均還款額795.75元,累計償還本息57294元。銀行個人住宅貸款年利率為5.58%,月均還款額為878.75元,累計償還本息58950元,要比公積金貸款多支付利息1656元。

但是,中國多數地區開辦的住房公積金貸款目前還難以滿足個人住房貸款的需求額度。這是因為中國實行住房公積金制度的時間較短,各地職工個人住房公積金積累較少。因為一些困難企業還沒有找到擺脫困境的根本出路,從而影響了住房公積金的正常繳納。
個人住房組合貸款 -參考資料
[1] 中國網 http://www.china.com.cn/law/zhuanti/fangchan/2007-10/25/content_9124549.htm
[2] 杭州網 http://www.hangzhou.com.cn/20010707/ca4569.htm
[3] 人民網 http://www.people.com.cn/GB/paper53/1830/294816.html

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